Concepto de zonas comunes

Concepto definición de zonas comunes:

En una Comunidad de Propietarios, son zonas comunes aquellas que forman parte de dicha Comunidad y que pertenecen en común a los propietarios, tanto en lo que hace a la propiedad, como a su uso, sin que pueda existir exclusividad de un propietario.

ZONAS COMUNES DE UNA VIVIENDA: Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas. Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga. Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que sean de uso privativo. Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.

Las instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos. Las instalaciones de detección y prevención de incendios. Las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo. Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Concepto de zonas comunes

Ley de Propiedad Horizonatal:

Respecto a la invasión de zonas comunes, la Ley de Propiedad Horizontal proporciona medios para combatir las obras ilegales. Para ello, debe convocarse una junta, facultar al presidente para que realice un requerimiento por escrito a los infractores y, por último y si es necesario, llegar a juicio.

Es el caso del propietario de un coche mayor que su plaza de garaje y que invade la del vecino.

De acuerdo al artículo 394 del Código Civil, «cada propietario podrá disfrutar de los lugares comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a otros vecinos utilizarlos según su derecho». En las zonas comunes de un garaje se considera uso de zona común el paso, el tránsito y la realización de maniobras. Pero no el estacionamiento.

Por ello, cuando se dan estas situaciones, los vecinos afectados pueden solicitar al administrador que incluya esta cuestión en el orden del día de la próxima junta de propietarios para reclamar el cese del uso extralimitado. Si, transcurrido un tiempo, el vecino no cesa en su actitud, la vía adecuada es la judicial civil para que se declare su obligación de usar el garaje conforme a su destino, estacionando su vehículo sin rebasar las líneas de su parcela y sin invadir las zonas comunes de tránsito y maniobras.

La demanda puede ser interpuesta por la comunidad o por los propios vecinos perjudicados. En caso de optar por la vía judicial, se recomienda pedir un informe pericial que acredite al juez la existencia de perjuicios.

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¿Qué son las zonas comunes en una comunidad de propietarios?

 

 

4 comentarios sobre “Concepto de zonas comunes

  1. Hla buenos días tengo un problema vivo en un edificio de 24apartamento y resulta q a los dueños del primer piso les dió por echarle candado a la salida de las sonas verdes dónde por supuesto jugaban los niños del edificio ellos se sienten los dueños de las donas verdes q son sonas comunes q debo hacer

    1. Buenas tardes:

      Si el edificio está correctamente organizado, conforme la normativa de división horizontal tendrá unos estatutos en los que se debería de regular el uso de las zonas comunes y zonas verdes. En caso de que no esté en los estatutos, será algo que se deberá de someter a junta general para resolver cualquier controversia general.

      Si es zona común (no el patio de ese vecino de uso privativo) y de hecho se ha venido usando por el conjunto de vecinos, el dueño del primer piso no puede hacer «lo que quiere» e impedir dicho uso, en todo caso deberá de someterse a deliberación y decisión en el orden del día de una reunión de vecinos ordinaria.

      De ser muy grave por existir gran malestar en el edificio, se podría solicitar una reunión extraordinaria, pero si se reúnen anualmente, lo razonable es que se incluya en la reunión anual.

      Lo más razonable es utilizar la mediación pues en muchos casos «a buenas» se consigue más que «a malas», pues en ocasiones se trata de malentendidos y problemas de comunicación, por desgracia son muy frecuentes en los edificios. Para fomentar una buena convivencia hay que tratar de hablarlo directamente con ese vecino y tratar de ponerse de acuerdo los demás por el bien común, pues efectivamente si se trata de una zona común, debe de redundar en beneficio de todos.

      Gracias un saludo

  2. Estan obligados los propietarios de un garaje q no poseen vivienda en el edificio,al pago con su cuota de participación de los gastos en zonas comunes como tejados, fachadas…etc, aunq se traten de dos comunidades diferentes e independientes establecidas de garajes o locales y viviendas???? Los accesos al garaje se hacen desde la calle, no se comunican con las zonas comunes de las viviendas. Gracias

    1. Buenas tardes:

      Dependerá de los estatutos de las comunidades, en las que precisamente una parte esencial se basa en la participación, derecho de uso y obligaciones respecto de zonas comunes. Si se trata del mismo edificio, lo razonable es que sí que se contribuya en una determinada proporción, al igual que los propietarios del edificio deberán de contribuir en posibles grietas o problemas de cimentación que puedan afectar al edificio entero y muy especialmente a los garajes.

      Es independiente el hecho de que un propietario pueda tener garaje y otros no, pues salvo que ponga otra cosa en los estatutos, tendrán obligaciones y derechos en función de sus propiedades. Si están en el mismo edificio lo razonable es que los garajes tengan una participación en los gastos pues aunque el tejado constituya la cubierta del edificio y el garaje normalmente esté situado en el sótano, ambas partes forman parte del conjunto de la edificación. Es posible que se haya acordado algo diferente en los estatutos que es la clave de todo.

      Gracias un saludo

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